先来看，被业界刷频的“朋友圈”：

超60亿方的园区，空置率将突破30%。

这条“朋友圈”背后，是产业园去化的“无声呐喊”。

为何难去化招不到企业？根本原因是，没有做好运营。

不少地方，将园区招商与运营，视为“填满物理空间”。

产业园不是钢筋水泥的堆砌，园区运营和园区招租无法划等号。

当运营做到位了，招商就好起来了，去化周期随之缩短，企业入驻率提升，产业发展也跑起来了。

01一条朋友圈背后 园区真实写照

这条“朋友圈”发布后，评估了一下：

20亿方的产业园，还处于空置状态。

对于“朋友圈”所述，一位园区负责人与我们交流时提到：

确实，拿地建设热火朝天，招商运营却“静悄悄”。

昨天，刚被开发区高层催招商进度；今天，就收到企业租赁协议暂缓。

一家国资生物医药产业园董事长，说出了园区发展的现状。

若依靠传统的园区出租，仅仅收取租金已经难以达成盈利了。

不同开发背景的产业园，盈利模式也不一样，但园区运营必须从传统物业运营向产业运营转变。

现在一旦空置，收不到租金、加上运营成本、资产折旧也很高。尤其新园区，完全是小马拉大车，发展起来非常吃力。

产业园“空壳化”，本质是“运营观念”的觉醒。

自《公平竞争审查条例》出台后，政府不能给企业兑现以往的条件了。各地组建国有招商公司，让国企以市场化招商的形式来完成。

为了提升入驻率，下调或者缓交租金成为产业园运营最简单粗暴的方式。这样一来，有些企业跑到成本更低的园区去了。

现阶段，租金收益被不断挤压，而出租率长期挣扎在生存线上。园区采用“低价策略”，并不能长期发展下去。

对于各地来说，政府单看产业热度来“对标先进”。拿低空经济产业园来说，不少地方上演“天空版图”争夺战。

从“空中飞”转到“落地用”，基建规划、场景布局、市场培育等方面，有必要对这股热潮理性地审视，思考存在的泡沫与发展方向的挑战。

五年造一个园区、三年催熟一批产业，以“填空思维”进行园区运营，导致产业弱、企业散、关联差。

当地方政府还在下达“亩均税收”、“固定资产投资额”等任务时，一场高度同质化、盲目跟风化的园区空置已经来了。

这背后是，短期考核与长期培育的深层矛盾，忽视了区域资源禀赋的强行移植，也违反了产业发展与市场规律。

所以说，产业园发展，不应做成“地产项目”，关键在于长期运营。

园区做好运营，不仅限于传统的物业管理、招商服务和配套服务，而是向提供更深层次的产业培育体系和全生命周期企业服务转变。

02盖房子到操盘手 短期难以落地

有人说，产业园陷入“复制粘贴”的困局。

载体空间相同，产业定位雷同，招商方向一致。

确实，我们在中部城市调研，也发现了：

有的地方连本地产业基础都没摸清，看到隔壁搞新能源汽车产业园，就想计划建设“智能网联汽车生态城”。

还有的园区，厂房一层大多租给一些仓储物流、家居建材等公司当库房，二层及以上大多空置待租。

如果，缺少科学的市场调研、缜密的前期策划与产业规划，产业定位与实际市场基础、需求严重脱节，导致项目难招引，让园区去化周期拉长。

之前看到，生物医药产业园去化，只要跟生物搭界的，合成生物学、医美、保健品、功能性食品、化妆品，都可以入驻园区。

甚至，跟生物药没有直接关系的电子元器件，园区招商团队都开始主动接触。事实上，“高周转”与“长期收益”的博弈跃然纸上。

近五年地方专项债中，有大部分资金流向产业园区建设。其中，存在“规划雷同、招商重复、产业空心化”问题的占比也很高。

不少开发区，管委会往往负责指方向，直接给国有企业下达招商任务。但短时间，从“开发建设”到“运营管理”的转变并不现实。

“过去靠政府的日子结束了，现在要比企业更懂产业，比资本更懂趋势。”一位国资负责人这样坦言。

比如，当上下游企业无法在10公里半径内完成协同，物流成本每增加1%，企业利润率就会压缩0.6%。

回到开发早期，园区能解决企业的空间需求即可，就是盖房子、收租金，而现在这类景象已然消逝。

如今，企业会提出更多需求，如园区的产业链是否完善、能否提供投融资支持等。还有高新技术企业，享受过几年租金红利，表示不再续租打算搬迁了。

实际上，一部分“候鸟企业”跨区迁移套利，让项目方比政府还懂各种招商条件，并且还反过来博弈与谈判。

无论是地方政府，还是国有企业，园区运营还停留在“要变”的意识层面。从产业基底调研到招商引资，再到园区去化发展，并不清楚每根毛细血管怎么“链接”。

从运营视角看，各地做的是园区产业发展的“操盘手”。

产业园运营，不是赶鸭子上架，而是在企业自发聚集的过程中全面赋能，对生产、生活、生态要素进行高效集聚、配置、整合和共享，从而适当加速这个过程。

03产业园亟待盘活 运营大于招商

就产业园而言，招商难度陡增是全国性问题。

然而，园区能否能招到商，核心因素在是否做好运营。

现阶段，产业园运营出类拔萃的，还是凤毛麟角。

主要原因，在于关注自身的“一亩三分地”。

我们看到，各地政府看税收，国有企业盯租金。

一边注重立竿见影的税收贡献，一边将招商与收租划等号。

从地方看，想三年达成税收目标，但企业成长周期至少四五年。

从国企看，靠“拿好地、建厂房、收租金”的模式做“填充企业的容器”。

放在运营视角，能够把企业引进来、留得住、服务好，比什么都重要，这是打造产业生态的基础。

若退一步讲，运营不一定都是高层级的各种服务，而是先做好基础服务，满足企业发展的诉求，才能够多方共赢。

当然园区运营，包括不限于产品运营、空间运营、服务运营、资产运营和产业运营。

现在看，产业园去化还是应了那句话：

比拼的不单是企业招引，还是谁能协助企业持续赚到钱。

这样一来，通过园区运营让产业转型升级有了向上发展的高度。

作为区域经济发展运行服务商，通过专业化、精准化、差异化的产业运营，我们让园区从填充企业的容器向园区生态的打造转变。

重要的是，各方之间保持着高度的协同与互动，形成了“政府引导、国企主导、谷川运营、市场运作”的发展模式。

对于地方政府，做好定位规划、资源分配、环境优化，以及监管与评估等多方面的措施，为招商工作创造良好条件。

对于国有企业，在租金定价、园区配套、后期服务上全方位的把控，为入驻企业发展壮大提供有力支撑。

站在运营方视角，我们进行产业研究、招商引资、营销宣传，以及平衡地方发展与国有资产盘活。

真正实现在钢筋水泥堆砌的产业园里，产业发展的厚度远高于物理空间的规模，想长久下去需要靠资产增值和企业投资来实现。

产业园运营是“全生态过程”的管理，最终目的还是服务投资主体，让企业进得来、留得住、能发展。