2025年，国资改革行动迎来收官之年。

近段时间，国资委接连部署，“圈定”一系列重点任务。

有几个关键词值得关注，国有资本“三个集中”、现代产业体系、产投创投等。

在国企改革过程中，离不开“市场化”这一关键词。

相较于市场化企业，国企在资产运营方面的灵活性稍显不足。对于这类企业而言，该如何有效开展市场化改革，有效做好资产管理？

接下来，笔者将围绕该议题展开分析和解读，探索背后的招商逻辑和具体方案。

01市场化改革下 如何盘活万亿国有资产

根据《国务院关于2023年度国有资产管理情况的综合报告》，截至2023年末，央企资产总额116.5万亿元，地方国企资产总额255.4万亿元。汇总中央和地方情况，全国国企资产总额371.9万亿元。

此外，还有445.1万亿金融国有资产，64.2万亿行政事业性国有资产，以及国有自然资源资产。

一个关键信息，仅行政事业性国有资产，就达到了64.2万亿元。

显然，国企持有的存量资产不仅规模巨大，且类型繁多。如何有效盘活这些资产，已成为地方政府和国有企业近年来的工作重心。

尤其是随着国企改革步入深水区，市场化转型对国企资产管理提出了更高的要求。

国企改革过程，常常遇到一些问题，比如改革难触及基层、各部门间协同不足、改革形式与内容不匹配，以及改革措施缺乏针对性等。

面对这些挑战，国企必须寻找新的突破口，以实现更高质量的发展。

自《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》实施以来，各地政府积极对国有资产盘活路径进行探索。

对于国资国企，尤其是开发区的平台公司而言，往往持有不少重资产，在资产盘活方面存在“船大难掉头”的问题。

这些企业受限于体制和专业能力不足，难以有效管理和盘活闲置资产；再加上，地方政府在发展空间限制，以及一些历史遗留问题，这些资产长期处于“企业管不好、政府管不了”的局面。

为实现国有资源的整体优化配置，国有企业不仅需要重塑思维，构建全面的资产管理体系，还需探讨如何从“管资产”向“管资本”转变。

其中，“三资”（资源、资产、资金）盘活，成为推动国企转型升级的关键。

那么，“三资盘活”的逻辑框架如何搭建，以及如何推动国有资产经历“价值发现-价值分析-价值实现-价值放大”的全周期管理，都是国企必须深入研究和解决的问题。

02基于国资委部署 明确关键维度

国资委明确指出，2025年工作重点是优化国有企业的经济布局与结构调整，引导企业聚焦核心业务，加速国有资本的“三个集中”，推进战略性重组与专业化整合。

此外，国资委还强调要构建现代产业体系建设，推动传统产业向高端化、智能化和绿色化方向转型升级。

同时，积极发展战略性新兴产业和未来产业，如新能源汽车、新材料、生物制造、商业航天、低空经济和量子技术等领域。

国企市场化改革与存量资产盘活之间，存在着紧密的联系。

一般来说，能够出色管理资产的国有企业，在市场化改革方面表现也不会逊色。基于国资委的部署，国企平台公司转型和资产管理，需要明确几大维度：

首先，重组和整合的常态化。

在刚刚过去的2024年，我们见证了不少整合重组的落地。

中国数联物流、中国资源循环等新央企亮相，国泰君安与海通证券加快并购重组、川投集团与能投集团新设合并成立“四川能源发展集团”，都体现了国有经济布局结构优化的趋势。

未来，国企平台的重组整合将成为常态，这将进一步集中专业力量和优势资源。

谁能更好地整合资源，谁就能实现资源和资产的更大规模集聚，这也是“做优、做大、做强”国企的初衷。

在开发区平台公司整合过程中，管委会应站在行业发展的高度，充分考虑资产间的协同效应和互补性。

比如，可以将同一产业链上下游的资产进行整合，以形成产业链闭环，提高运营效率和市场竞争力。

其次，资产管理角色定位。

资产管理涉及广泛的产业链，在整个盘活过程中，不可能由一家企业独揽全局。

未来，资产管理生态链发展将更注重合作共赢。在资产管理赛道中，将涌现出一批专业的资产更新服务商、资产规划服务商、资本投资商、资产运营商和数字服务商等。这些企业可以互相学习，取长补短。

这个过程中，国企平台公司这一新赛道上将扮演资源整合商的角色。

如何寻找更优质的合作伙伴、实现资源的有效整合和专业合作，是未来资产持有者需要具备的基本能力。

最后，产业类平台转型。

虽然政策对平台公司有所限制，但对于已实现产业化转型的产业类平台公司，应给予鼓励和支持。

例如，这些公司可以融入产业发展的供应链中，为区域产业发展提供全方位的产业链与供应链管理服务。

这将有助于平台公司摆脱相对狭窄的业务范围，有效扩大营收，并获取更多利润。国企平台还需要加强产业投资能力，通过设立产业发展基金，可承接上级财政资金支持，并以产业母基金的形式进行搭建，或作为子基金管理人申报子基金，进而开展基金募集工作。

同时，还需要加强对产业和企业前景的研判能力，确保资金用在刀刃上。

通过投资地区重点支持的产业，并引进孵化优质企业与项目，来获取投资回报。

03市场化招商运营 三大切入点

相较于市场化企业，国企在资产运营方面的灵活性往往稍显不足。

特别是在定价、合作条件以及租户结构调整等关键环节，这种局限性有时会使国企错失市场良机。

当下，无论是开发新市场还是运营现有市场，都面临着诸多挑战，这增加给存量资产管理带来了压力。

市场环境越是错综复杂，国有资产管理就越需要精细规划与布局。

对于国企平台公司而言，作为开发区的运营者，建立一个市场化的招商机制，显得尤为重要。具体而言，可以从以下三个方面切入：

其一，优化资产评价和投资体系。

随着全国统一大市场的构建，更具针对性的评价体系将逐渐形成。

例如，在成熟的资产招商租赁方面，“计租率”等指标可能会被广泛引入，以此衡量资产的利用效率。

在产业园区和商办类项目的招商环节，“招商产业结构合理性”、“资产增值率”以及“证券化退出周期”等指标也日益受到关注。

前几天，国资委、国家发改委联行出台政策，提倡推动创业投资金发展，重点“投早、投小、投长期、投硬科技”。

因此，在股权投资方面，后续的考核指标，可能会有客观的量化。国有企业或平台公司也要逐步打开思路，优化调整评价体系。

其二，调整定价机制和配套设施。

国企平台公司在园区厂房、办公楼等存量资产运营中，常常会面临出租定价，难以随市场波动而迅速调整的问题。

尤其是在市场行情不明朗的情况下，这一问题尤为突出。

对此，应重新审视资产定价，提升出租价格与市场需求的契合度。资产定价需要动态适应市场变化，确保国企在存量资产运营中，能够保持灵活性和主动性。

此外，也应在物业配套设施上下功夫，如增设高标准配置车位、食堂、商业设施等，满足企业员工日常需求的配套，做好“大物业”的角色。

这不仅能简化企业的后勤管理工作，也是留住客户的关键。

其三，对存量租户精准再匹配，灵活调整租期。

随着企业经营状况变化，办公需求也会发生相应调整。这种变化，可能使得现有的办公空间，与企业实际经营状况产生不匹配，出现换租需求。

国企平台公司应及时捕捉这些变化，主动为那些业务正在扩张，或希望提升形象的大型企业、国央企等客户，以及经营有变动的企业，重新匹配符合其当前需求的办公载体。

这主要是为了让存量客户，能够以更合理的价格，入驻更符合现阶段需求的办公载体，进而降低客户流失风险。

此外，灵活调整租期策略也是关键。过去，国企平台公司租赁合约多以年为单位签订。

随着市场环境变化，应该采取更灵活的策略。比如，部分业态的租期调整为6个月或3个月。

物业经营的本质，在于如何更好地出售“时间”。想要最大化地盘活存量资产、减少闲置，就必须使运营策略更具弹性。

最后，再总结一下本文的重点。

在市场化改革和全国统一大市场的背景下，国企平台在盘活存量资产方面，需要采取更灵活的市场化招商策略。

比如，优化资产评价和投资体系、调整定价机制和配套设施，以及存量租户精准再匹配等，从而最大化地发挥资产价值。