一手化债，一手投资，地方产业发展要上新台阶，地方政府招商难、难上加难。

产业园空置率攀升，去化成为不少地方的“心头病”。

收口越来越紧，任务越来越重，园区招商难题时常是摁下葫芦浮起瓢，旧的尚来不及解决，新的环境变化又接踵而至。

如何解决产业园发展顽疾，精准匹配企业发展需求，成为破局关键。

01 不惧问题 找沉疴

根据Wind资讯中城投公司2023年年度报告统计数据显示，截至2023年12月31日，国内城投公司有息债务金额为64.1万亿。

城投债虽“难解”，但却有着国家增加化债资金10万亿元，用于置换存量隐性债务。

国家以时间+定向资金扶持去纾解地方债务的燃眉之急。

目前不少地方都着手行动，盘活存量资产，这其中，作为区域经济发展载体的产业园区自然成为重中之重。

走访的不少园区空置率达到20%。甚至，还有一些新建园区，在40%以上。

现阶段发现问题不可怕，反而该庆幸，能够全面清晰地“诊断”自身状态，才能真的切到重点。

那么，现阶段地方产业园区发展过程中载体方面有哪些共性问题呢？

老规矩，仍旧从实际案例展开。

中部地区某县，当地企业多集中在轻工、食品、装备制造等产业，当地产业园建设非常多的四层及以上厂房，且一层层高约6米、二层及以上约4.5米，近乎批发似的统一规格、统一设计，没有考虑差异化产品设计，并且厂房规格仅适合轻工业类产业，并未考虑装备制造业，现如今该县域高层厂房多处于空置状态，招商去化“举步维艰”。

这是很典型的载体设计规格问题，其中暴露了两大问题，其一，产业类型与物业类型错位，原则上适合上楼的产业，实际都在使用单层厂房；其二，产品设计过于单一，统一设计的厂房规格，并未考虑后续招商阶段不同企业用地需求，提升后续招商转化的难度。

北部地区某园区定位是数字经济产业园，可实际招商过程中入驻的企业多为装备制造、工程机械产业，其单栋厂房面积超万平，但仅配置2部电梯，承重为2T，同层电路设置仅单线，无法做单元分割；其配套措施餐厅单时段仅可容纳约500人。

这个案例不仅涉及到了产业类型与物业类型错位问题，更涉及到工艺需求与物业参数不符，以单层厂房电梯荷载为例，因该园区厂房未设置吊装口，只能通过电梯进行设备上楼，但其最大承重仅限2T，基本不符合装备上楼承重需求。

这种设计矛盾，完全可以在园区物业载体设计之初进行规避，可实际产业园发展过程中，往往到招商阶段的话，才能发现这些漏洞。

此外，最容易忽视的配套措施建设，在招商路途中也可成为“拦路虎”。

例如上述案例中的园区建筑面积达到16.5万平方米，仅考虑500人的就餐问题，且园区周边生活配套基本为零，园区招商人员面对企业主诉求时无法给予解答。

还有些配套设施设计细节不合理，例如轻工业产业园中，宿舍设计成单人间；高端医药产业园中，宿舍却是六人间、八人间等。

这些痛点在产业园建设之初不易察觉，但在后续实际招商过程却成为“致命”漏洞。

02 分步骤解题 策划与招商

从不同地区产业园发展中面临的实际问题，可以提炼出三点共性。

其一，载体供给问题，其中包含当地有无充足存量载体；有无对应性质用地。

其二，厂房规格问题，产业类型是否与物业类型匹配；物业参数是否与工艺需求匹配。

其三，园区设计问题，规划设计是否合理，产品面积设置是否多样性，是否能满足不同产业或者特定产业不同企业的需求；园区配套设施是否完善，生活配套（如餐厅、宿舍等）与特定产业用工需求是否匹配等等。

那么，解决方案在哪里？这些既定问题是否只有推倒重来这一个选项？

当然不是。

我们要做的，其实只有一件事，产业园区载体与企业需求相匹配。

而办到这一点，则需要根据实际情况分步骤解决。

若产业园尚处于规划阶段，只需把招商前置至园区定位策划阶段。

从招商视角前瞻性考虑园区去化问题，综合研判产业发展、载体建设和招商去化目标及要求进行项目定位，提高产品匹配性和去化率。

科学的产业园物业设计，充分考虑五个维度：载体类型、建筑配比、建筑户型、建筑层高、厂房层数、厂房荷载。

若产业园已建成，产品规格也已定型，但造血能力不足，则需要“腾笼换鸟”，重新进行产业定位规划及招商策划。

而不论是哪一种情况，都需要我们拥有更高的能力。

做到懂产业、懂招商、懂园区、懂建设！

这些真的能办到吗？

那我们以谷川产业研究院服务过的产业园案例来解析一下吧。

以湖南娄底高新区为例，前期谷川产业研究院精锐研究团队扎根娄底当地进行深度调研，结合当地在湖南省的资源禀赋以及产业基底，将电子生产设备、电子元器件、智能终端三大细分产业方向，并详细规划了三大细分产业初期发展、中期壮大、远期前瞻布局的行动方案，深入到产业链上中下游三四级产业企业配比及其园区物业载体设计要点。

具体点，如电子信息产业厂房层高、载重、配套措施设计参数等等，环环相扣，细致入微的落地行动方案，明确产业园地块空间布局、强排方案与开发时序。

按图索骥，其图必须是基于“千锤百炼”的实践。

谷川产业研究院通过产业定位规划与园区载体设计相耦合，以企业选址视角切入园区规划设计与建筑设计，建设与产业定位更契合、与企业生产更切合的园区载体，自然能够精准匹配企业不同阶段的发展需求。

写在最后

产业园沉疴顽疾，只有深入到招商一线，了解到企业真实选址需求，才能从根本上解决问题。

而我们要做的，是直面问题，靠实践“丈量”不同产业不同企业真实的载体设计需求，真正做到企业“心坎”上。

*对地方产业发展问题解析，请参见上篇《64万亿城投债化债迫在眉睫，地方产业发展还得从问题着手》